Особенности продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала
Квартира, приобретенная с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, супруга и всех детей с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после:
• перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры, а в случае приобретения квартиры с использованием средств целевого жилищного займа - после снятия с нее обременения;
• полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке, либо при наличии согласия банка, предоставившего кредитные средства для приобретения квартиры;
• внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере;
• подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства - в случае участия в долевом строительстве.
При определении размера долей в указанном случае не применяются правила жилищного законодательства, ограничивающие минимальный допустимый размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого из сособственников и определяемой пропорционально размеру доли.
В связи с тем, что доля (доли) квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
В случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной.
Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность
Переход права собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан направить в орган регистрации прав нотариус, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности.
В указанном случае, а также, если стороны сделки возражают против подачи заявления нотариусом, документы на регистрацию могут быть представлены сторонами сделки самостоятельно. Регистрация прав на основании нотариально удостоверенного договора может быть проведена по заявлению любой стороны сделки.
Выдача предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований
Традиционно контрольная (надзорная) деятельность в области государственного земельного надзора осуществлялась по следующей схеме: выявление нарушения по результатам проведения контрольных (надзорных) мероприятий, последующее привлечение лица к административной ответственности по факту выявленного нарушения. В таких случаях граждане, привлекаемые к административной ответственности, говорили о том, что они не знали о совершенном нарушении, либо у них отсутствовал умысел на совершение нарушения и высказывали пожелания о том, что перед привлечением к административной ответственности граждан, впервые совершивших нарушения, необходимо уведомлять о противоправности их действий. Тем самым, граждане желали заранее знать о том, что их действия противоправные, чтобы иметь возможность прекратить свое противоправное поведение.
С 01.07.2021 вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», который направлен на стимулирование добросовестного соблюдения обязательных требований путем проведения профилактических мероприятий.
Одной из мер профилактики является объявление контрольным (надзорным) органом предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований.
Предостережения выносятся в случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся нарушениях обязательных требований или признаках нарушений обязательных требований.
Например, собственник земельного участка планирует использовать его не по целевому назначению – разместить автомойку на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования: для эксплуатации индивидуального жилого дома. Так, при осмотре земельного участка могут быть установлены признаки готовящегося нарушения: осуществление строительства нового объекта, нахождение рекламных плакатов, согласно которым на земельном участке планируется открытие автомойки.
В этом случае усматривается готовящееся нарушение – использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его видом разрешенного использования, за совершение которого предусмотрена ответственность по ч. 1 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Выдавая в этом случае предостережение контрольный (надзорный) орган не констатирует, что в деятельности лица уже есть нарушение, а лишь указывает лицу на недопустимость возможного неправомерного поведения. При этом в предостережении указывается, какое конкретно поведение (действие) лица может привести к совершению административного правонарушения.
Поскольку при вынесении предостережения факт нарушения не установлен, то дело об административном правонарушении по результатам вынесения предостережения не возбуждается.
В этом и состоит смысл профилактики нарушений: не реагировать по факту выявленного нарушения путем привлечения нарушителей к административной ответственности, а предпринять меры в целях недопущения совершения административного правонарушения.
Предостережение должно содержать предложение о принятии мер по обеспечению соблюдения данных требований и не может содержать требование представления контролируемым лицом сведений и документов.
Контролируемое лицо не обязано представлять в контрольный (надзорный) орган какой-либо отчет об исполнении им мер по обеспечению соблюдения обязательных требований, в т.ч. принимались ли им такие меры и какие именно.
Поскольку законодательством не предусмотрена обязанность представления информации об исполнении предостережения, то не установлена ответственность за ее непредставление в контрольный (надзорный) орган.
Таким образом, предостережение – это не угроза контрольного (надзорного) органа в адрес контролируемого лица об обязательном применении штрафных санкций, а разъяснение контрольного (надзорного) органа по конкретным обстоятельствам с указанием возможных негативных последствий для граждан в случае совершения ими административного правонарушения.
Предостережение является формой наименее обременительного воздействия контрольного (надзорного) органа для граждан, нежели привлечение их к административной ответственности.
«Если лицо, которому объявлено предостережение будет игнорировать предостережение и будет осуществлять действия, которые приведут к совершению административного правонарушения, то такое лицо будет подлежать административной ответственности с назначением административного наказания», – отметила заместитель руководителя Управления Росреестра по Томской области Людмила Лабуткина.
Административный штраф является самой распространенной административной санкцией. В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ) административный штраф должен быть оплачен лицом, привлеченным к административной ответственности, не позднее 60 дней со дня вступления постановления о наложении штрафа в законную силу либо со дня истечения срока отсрочки или срока рассрочки исполнения административного наказания в виде штрафа.
По истечении указанного срока, при отсутствии документа, свидетельствующего об оплате административного штрафа, судебному приставу-исполнителю направляется постановление о наложении штрафа для принудительного исполнения.
За несвоевременную оплату штрафа должник может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 20.25 КоАП РФ. В качестве наказания за неуплату штрафа в установленный законом срок (ч. 1 ст. 20.25 КоАП РФ) предусмотрена административная ответственность в виде наложения административного штрафа в двукратном размере суммы неуплаченного административного штрафа, но не менее одной тысячи рублей, либо административный арест на срок до 15 суток, либо обязательные работы на срок до 50 часов. Какое бы суд не принял решение о назначении административного наказания в пределах санкции ч.1 ст. 20.25 КоАП РФ, первоначальный штраф, назначенный постановлением о привлечении к административной ответственности, также должен быть оплачен.
С 25 июля 2022 г. вступил в силу Федеральный закон от 14.07.2022 г. № 290-ФЗ, которым внесен ряд изменений в КоАП РФ.
Привлеченное к административной ответственности лицо (в виде административного штрафа) может уплатить штраф в размере 50 % от суммы, подлежащей уплате, не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления о наложении административного штрафа.
Земельный Кодекс Российской Федерации обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы, выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами.
Одна из главных обязанностей собственников земельных участков и лиц, таковыми не являющихся, это использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по использованию земель в соответствии с их целевым назначением собственник земельного участка (лицо, не являющееся собственником земельного участка) может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Чтобы не допустить данное нарушение, необходимо:
-использовать участок в соответствии с целевым назначением.
-сведения о целевом назначении земельного участка содержатся в ЕГРН и в правоустанавливающих документах на земельный участок. Информацию можно получить путем запроса выписки из ЕГРН, а также посмотрев свои правоустанавливающие документы на земельный участок.
-ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) установлено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с ЗК РФ и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.
Обжалование решений должностных лиц, уполномоченных на осуществление госгеонадзора
Для защиты бизнеса от злоупотребления контролеров Правительством РФ вводится процедура досудебного обжалования решений надзорных ведомств или действий проверяющих.
В Федеральном законе от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле» (Закон № 248-ФЗ) предусмотрена единая для всех процедура — обязательное досудебное обжалование решений надзорных ведомств или действий проверяющих.
С 1 июля 2021 г. обязательный досудебный порядок обжалования действий (бездействия) применяется и в отношении должностных лиц Росреестра, уполномоченных на осуществление федерального государственного контроля (надзора) в области геодезии и картографии.
Обратиться с жалобой следует в течение 30 календарных дней с даты, когда контролируемое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Жалоба подается в электронном виде через Единый портал госуслуг и должна быть подписана электронной подписью. Жалобу может подать и уполномоченный представитель контролируемого лица. Требования к содержанию жалобы приведены в ч. 1 ст. 41 Закона № 248-ФЗ.
Жалоба проверяется на наличие оснований для отказа в ее принятии к рассмотрению в течение пяти рабочих дней со дня получения. При выявлении таких оснований жалобу не примут к рассмотрению.
При положительном решении жалоба должна быть рассмотрена в течение 20 рабочих дней со дня ее регистрации. При обжаловании действий (бездействия) должностных лиц Росреестра, уполномоченных на осуществление федерального государственного контроля (надзора) в области геодезии и картографии, его решений, которые совершены или приняты в рамках контроля (надзора) в области геодезии и картографии, этот срок в исключительных случаях может быть продлен не более чем на 20 рабочих дней. Кроме того, срок рассмотрения жалобы может быть приостановлен с момента направления запроса о предоставлении дополнительной информации и до момента получения документов, но не более чем на пять рабочих дней.
В результате рассмотрения жалобы может быть принято одно из следующих решений:
- оставить жалобу без удовлетворения;
- отменить решение Росреестра (либо его территориального органа) полностью или в части;
- отменить решение полностью и принять новое;
- признать незаконными действия (бездействие) должностных лиц Росреестра и вынести решение по существу, в том числе при необходимости об осуществлении определенных действий.
В течение одного рабочего дня после принятия решение размещается в личном кабинете заявителя на Едином портале госуслуг. До 31 декабря 2023 г. решение может быть направлено в бумажном виде по почте, если направить его в электронном виде невозможно.
Плановые контрольные (надзорные) мероприятия (КНМ) проводятся на основании плана на очередной календарный год, формируемого контрольным (надзорным) органом и подлежащего согласованию с органами прокуратуры.
При формировании ежегодного плана может предусматриваться проведение совместных плановых КНМ с другими контрольными (надзорными) органами. Совместные плановые КНМ включаются в ежегодный план как отдельные контрольные (надзорные) мероприятия, проводимые контрольными (надзорными) органами в отношении одного объекта государственного контроля (надзора), муниципального контроля в единый период времени.
Проект ежегодного плана до 1 октября года, предшествующего году реализации ежегодного плана, представляется на согласование в прокуратуру области.
После рассмотрения предложений органов прокуратуры уполномоченные должностные лица посредством единого реестра контрольных (надзорных) мероприятий (ЕРКНМ) утверждают ежегодный план до 15 декабря года, предшествующего году реализации ежегодного плана.
Таким образом, на сайте ЕРКНМ любой гражданин может посмотреть, запланировано ли на предшествующий год в отношении его КНМ.
Также ежегодные планы размещаются в течение 5 рабочих дней со дня их утверждения на официальных сайтах контрольных (надзорных) органов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", за исключением сведений, содержащихся в ежегодных планах, распространение которых ограничено или запрещено в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как отметила заместитель руководителя Управления Росреестра по Томской области Людмила Лабуткина, планы проведения плановых КНМ в сфере государственного земельного надзора на 2023 год в отношении граждан и организаций составляться не будут, так как Постановлением Правительства РФ от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» предусмотрено проведение в 2023 году плановых КНМ только в отношении объектов контроля, отнесенных к категориям чрезвычайно высокого и высокого риска, которые не предусмотрены для государственного земельного контроля (надзора).
Геодезическая и картографическая основы ЕГРН
Геодезической основой Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) являются государственные геодезические сети (ГГС) и геодезические сети специального назначения (ГССН).
ГГС включает в себя геодезические построения различных классов точности:
- фундаментальную астрономо-геодезическую сеть;
- высокоточную ГС;
- спутниковую геодезическую сеть 1 класса;
- астрономо-геодезическую сеть и геодезические сети сгущения.
Для ведения ЕГРН используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат.
Использование ГССН для обеспечения геодезических работ допускается только после передачи отчета о создании ГССН и каталога координат пунктов указанной сети в федеральный фонд пространственных данных.
«Картографической основой ЕГРН является единая электронная картографическая основа, создаваемая в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. Сведения о картографической основе размещаются на официальном сайте Росреестра», - отметила Людмила Лабуткина, заместитель руководителя Управления Росреестра по Томской области.
Единая электронная картографическая основа - это пространственные данные обо всей территории России в виде цифровых топографических карт и цифровых ортофотопланов разных масштабов, которая не содержит сведений, составляющих государственную тайну.
Геодезическая и картографическая основы создаются и обновляются Росреестром в соответствии с Федеральным от 30.12.2015 № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
На основании приказа Росреестра от 22.04.2019 № П/0160 полномочиями по созданию, обновлению и обеспечению мониторинга актуальности единой электронной картографической основы наделено ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД».
По вопросам получения сведений о геодезической и картографической основе ЕГРН, содержащихся в ФФПД, необходимо обращаться в ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» по телефону 8 (495) 456-91-27 или по адресу электронной почты: 999@nsdi.rosreestr.ru.
В Томской области продолжает реализовываться программа социальной газификации
Президент поручил продлить программу социальной газификации, срок реализации которой был установлен до 31 декабря 2022 года.
Программа социальной газификации будет продлена за горизонт 2022 года. Об этом говорится в списке поручений президента, опубликованном на сайте Кремля. Также в документе содержатся поручения о подключении к газовой инфраструктуре социальных и образовательных учреждений, поддержке льготных категорий граждан и другие.
В Томской области немало населенных пунктов, к которым уже подведены газовые сети, однако дома по различным причинам не подключены к газу. Программа социальной газификации предполагает, что если в населенном пункте есть газовая труба, то до границы участка ее проведут бесплатно, независимо от того, как далеко от нее расположен дом. Ответственность по проведению газа в пределах участка и его подключению непосредственно в доме уже лежит на собственниках.
«Управление Росреестра по Томской области в рамках своей компетенции оказывает содействие органам власти и региональному оператору газификации в осуществлении учетно-регистрационных действий на введенные в эксплуатацию объекты сетей газораспределения, подходящие к земельным участкам граждан. В рамках действия программы социальной газификации Управлением осуществлены учетно-регистрационные в отношении объектов газораспределительной системы, подведенных к 178 домовладениям», - сообщила руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова.
Сдали документы на регистрацию прав по соглашению о перераспределении долей. Через 2 дня передумали и хотели вернуть документы, но регистратор по телефону сообщила, что уже все зарегистрировано. Почему регистрируют раньше установленных законом сроков?
На вопрос отвечает заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения и договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Томской области Наталья Ананьева:
- Действующее законодательство не содержит запрета на возможность осуществления государственной услуги по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав до истечении сроков, установленных частью 1 статьи 16 Закона о регистрации, при условии соблюдения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Государственный регистратор может принять положительное решение о проведении регистрации права собственности по поступившему обращению в рамках сроков, установленных законом.
В Томске более двух миллиардов рублей направят на расселение аварийных домов
Власти Томской области до конца 2023 года направят из областного бюджета и Фонда содействия реформированию ЖКХ более 2 миллиардов рублей на расселение аварийных домов в Томске.
Как отметил губернатор региона Владимир Мазур, проблема аварийного жилья в Томске требует скорейшего решения, это создаст для многих жителей города достойные и безопасные условия жизни. На деньги, выделенные Фондом содействия реформированию ЖКХ и областным бюджетом, планируем до конца 2023 года приобрести новые квартиры 711 томским семьям.
Напомним, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в случае принятия ими решений о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания, обязаны направлять в орган регистрации прав документы для внесения сведений в ЕГРН.
«После внесения регистрирующим органом сведений в ЕГРН, сведения о признании многоквартирного дома аварийным или о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания, станут общедоступными, то есть будут отражаться в выписке из ЕГРН.
Доступность информации об аварийном жилье позволит избежать покупки непригодного для проживания жилья, а также поможет при заключении сделок с использованием ипотечных средств банков», - рассказала руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова.
